DSR 계산 방법 및 스트레스 DSR 제도 상세 설명

DSR이란 무엇이며 어떻게 계산할까요?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 여기에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출이 포함됩니다. 예를 들어, 연소득이 1억 원인 차주가 5억 원의 주택담보대출(금리 5%, 30년 원리금균등상환)을 받는다면, 매월 원리금 상환액을 계산해 연간 원리금 상환액을 산출하고, 이를 연소득으로 나누어 DSR을 구합니다. DSR 계산은 연소득, 대출금액, 대출기간, 금리, 상환방법 정보를 기반으로 하며, 네이버 등에서 제공하는 DSR 계산기를 활용하면 간편하게 산출할 수 있습니다.

DSR 계산 공식은 다음과 같습니다.

• DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득

이 비율이 낮을수록 대출 상환 부담이 적어 더 많은 대출이 가능하며, 높을수록 대출 한도가 제한됩니다. 모든 대출의 원리금을 합산해 계산하는 점이 DTI(총부채상환비율)와 차별화되는 특징입니다.

현행 DSR 규제 및 스트레스 DSR 도입

현재 국내 금융권에서는 DSR 규제를 40% 수준으로 운영하고 있습니다. 이는 차주가 연소득의 40% 이상을 대출 원리금 상환에 사용하지 못하도록 제한하는 것입니다. 2024년 2월부터는 '스트레스 DSR' 제도가 도입되어, 변동금리 대출 등 금리 상승 위험을 반영한 대출 심사가 강화됩니다.

스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 가산금리(스트레스 금리)를 추가하는 방식입니다. 이 가산금리는 최근 5년간 가계대출 최고 금리와 현재 기준금리 차이를 기준으로 산정하며, 최소 1.5%에서 최대 3.0%까지 적용됩니다. 스트레스 금리는 실제 대출 이자 부담을 증가시키는 것이 아니라, 대출 한도 산정 시에만 반영되어 대출 가능 금액을 줄이는 효과를 냅니다.

금리 변동 위험이 큰 변동금리 대출에는 가산금리가 그대로 적용되며, 혼합형 대출(일정 기간 고정금리 후 변동금리 전환)과 주기형 대출(일정 주기로 금리 변경)에는 차등적으로 완화된 수준의 스트레스 금리가 적용됩니다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 DSR이 적용되며, 대출 만기와 금리 유형에 따라 가산금리 수준이 다르게 책정됩니다.

스트레스 DSR 도입에 따른 대출 한도 변화

스트레스 DSR 제도 도입으로 인해 대출 가능 한도는 기존보다 크게 줄어들 전망입니다. 특히 변동금리 대출자와 고액 대출자는 영향이 클 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 연소득 5,000만 원인 차주가 30년 만기 변동금리 주택담보대출을 신청할 경우, 기존에는 약 3.3억 원까지 대출이 가능했으나, 스트레스 DSR 적용 시 1단계에서는 약 10~15% 감소하여 3.15억 원, 2단계에서는 추가 10% 감소해 3억 원, 3단계에서는 5~10% 더 감소하여 약 2.8억 원까지 줄어들 수 있습니다.

이처럼 스트레스 DSR은 차주의 대출 상환 능력을 더욱 엄격히 평가해 과도한 부채 누적을 방지하고 금융 시스템의 안정성을 강화하는 효과를 기대할 수 있습니다.

스트레스 DSR 시행 단계 및 향후 전망

2024년부터 스트레스 DSR은 은행권을 포함한 모든 금융권의 변동금리, 혼합형, 주기형 대출에 순차적으로 적용됩니다. 시행 첫해인 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%만 적용하고, 하반기에는 50%까지 확대 적용하며, 2025년부터는 100% 전면 적용됩니다. 기존 대출에 대해서는 증액 없는 대환·재약정 시 2024년 내에는 스트레스 금리 적용을 유예하는 등 차주의 부담 완화를 위한 조치도 마련되어 있습니다.

향후 DSR 규제가 더욱 강화되면 전세자금 대출 등으로도 스트레스 DSR이 확대 적용될 가능성이 있습니다. 이는 가계부채 증가를 억제하고 금융 시스템의 안정성을 확보하려는 정부의 정책적 노력의 일환입니다. 또한, 금리 변동 위험을 반영함으로써 차주들이 고정금리 대출이나 혼합형 대출을 선호하는 경향이 높아져 가계부채의 질적 개선도 기대됩니다.

결론

DSR은 개인의 모든 대출 원리금 상환 부담을 연소득 대비 비율로 나타내는 지표로, 대출 한도 산정의 핵심 기준입니다. 2024년부터 도입되는 스트레스 DSR은 금리 상승 위험을 반영해 대출 한도를 더욱 엄격히 관리하는 제도로, 대출자의 상환 부담 증가 가능성을 미리 감안합니다. 이에 따라 대출 한도는 기존보다 줄어들며, 금융권 전반에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다. 이 제도는 가계부채 증가를 억제하고 금융 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 대출을 계획하는 차주라면 자신의 DSR과 스트레스 DSR 적용 여부를 꼼꼼히 확인하고, 상환 능력 내에서 신중하게 대출을 결정하는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. DSR이란 무엇이며, DSR 계산 시 고려되는 요소는 무엇인가요?
A. DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 계산 시에는 연소득, 대출금액, 대출기간, 금리, 상환방법 등이 고려됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출이 포함됩니다.

Q. DSR 계산 공식은 무엇이며, DTI와의 차이점은 무엇인가요?
A. DSR 계산 공식은 (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득 입니다. DTI와의 차이점은 DTI는 주택담보대출만을 고려하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금을 합산하여 계산한다는 점입니다.

Q. 스트레스 DSR이란 무엇이며, 기존 DSR과 어떤 차이가 있나요?
A. 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 고려하여 DSR 산정 시 일정 가산금리(스트레스 금리)를 추가하는 방식입니다. 기존 DSR은 현재 금리를 사용하지만, 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영하여 더 보수적인 대출 심사를 진행합니다. 가산금리는 대출 유형과 금리 유형에 따라 다르게 적용됩니다.

Q. 스트레스 DSR 적용 시 대출 한도는 어떻게 변하며, 어떤 유형의 대출이 더 큰 영향을 받나요?
A. 스트레스 DSR 적용 시 대출 가능 한도는 감소합니다. 특히 변동금리 대출과 고액 대출의 경우 영향이 클 것으로 예상됩니다. 본문의 예시처럼 연소득 5,000만 원인 차주가 30년 만기 변동금리 주택담보대출을 신청할 경우, 스트레스 DSR 적용으로 대출 한도가 10~20% 이상 감소할 수 있습니다.

Q. 스트레스 DSR 시행 단계는 어떻게 되며, 향후 전망은 어떤가요?
A. 2024년부터 은행권을 포함한 모든 금융권의 변동금리, 혼합형, 주기형 대출에 순차적으로 적용됩니다. 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%만 적용하고, 하반기에는 50%까지 확대 적용하며, 2025년부터는 100% 전면 적용됩니다. 향후 DSR 규제가 더욱 강화되어 전세자금 대출 등으로 확대 적용될 가능성이 있으며, 가계부채 관리 강화 및 금융 시스템 안정화에 기여할 것으로 예상됩니다.